FAQ - Frequently Asked Questions

La lobby immobiliare vuole indebolire il diritto di locazione attraverso una serie d’interventi al Parlamento. Il suo obiettivo è chiaro: ottenere redditi sempre maggiori. Per arrivare al suo scopo, i parlamentari della lobby immobiliare hanno volontariamente rinunciato a raggruppare le revisioni di legge in un solo progetto, come avviene normalmente, obbligandoci quindi a lanciare un referendum contro ogni modifica di legge.

La lobby immobiliare utilizza deliberatamente questa tattica del salame per rendere il contrattacco più difficile. Non ci lasceremo intimidire e non esiteremo a ricorrere al referendum per difenderci, anche più di una volta se necessario. Le due prime revisioni di legge saranno probabilmente adottate dal Parlamento nell'autunno 2023. Ci opporremo via doppio referendum, uno contro ogni modifica.

Il primo attacco riguarda la protezione contro le disdette. In primo luogo, affronta le questioni del bisogno proprio del locatore e del subaffitto. In realtà, non è nient’altro che un pretesto della lobby immobiliare, il cui unico scopo è quello di indebolire la protezione degli inquilini contro le disdette. Con queste modifiche dall’apparenza innocua, gli inquilini potranno essere più facilmente espulsi dalla loro abitazione o locale commerciale. Ci opponiamo con un doppio referendum.

E non è che l’inizio: i prossimi attacchi contro gli inquilini sono già previsti. In futuro dovrebbe essere ancora più facile per i proprietari chiedere pigioni molto alte, e le possibilità per gli inquilini di opporsi saranno ridotte. I disegni di legge corrispondenti sono già in corso. Se sono accettati dal Parlamento, dovremo nuovamente opporci con uno o più referendum.

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La legge in vigore stabilisce che il subaffitto è un diritto degli inquilini. Questi ultimi devo però chiedere il consenso dei proprietari di casa, i quali possono rifiutare a certe condizioni.

Il testo proposto introduce una serie di nuovi motivi a disposizione dei proprietari di casa per rifiutare il subaffitto e soprattutto per disdire il contratto dell’inquilino che subaffitta il suo alloggio.

In questo modo, un subaffitto può essere rifiutato se dura più di due anni. Questa modifica non corrisponde alle realtà di mobilità dei professionisti e degli studenti, per i quali è frequente lasciare la Svizzera per lavorare fuori sede per più di due anni e dove gli studi durano in generale di più.

Come se non bastasse, un diritto di disdetta straordinario è introdotto per i proprietari di casa (diritto di disdetta di 30 giorni) se l’inquilino non rispetta certe esigenze di forma. È totalmente disproporzionato che i proprietari possano disdire un contratto d’affitto solamente perché l’inquilino non rispetta una semplice formalità. Un inquilino potrebbe ad esempio dimenticare di notificare un cambiamento nel contratto di subaffitto e vedersi in seguito sfrattare dalla sua abitazione.

La nuova legge non fa differenza tra il subaffitto intero o parziale. Anche il subaffitto di una stanza in un'abitazione a scopo di condivisione (molto comune tra studenti, giovani adulti e anziani) è interessato da queste nuove norme molto restrittive.

I locali commerciali sono ugualmente interessati, nonostante sia molto frequente per le imprese subaffittare dei locali. Con questa nuova legge, i proprietari possono rifiutare un subaffitto e compromettere la strategia economica di un’azienda.

Il subaffitto è già regolato nel diritto di locazione. Un consenso da parte dei proprietari di casa è già richiesto e la protezione che esiste oggi contro i subaffitti abusivi è già sufficientemente forte, dato che i proprietari possono rifiutare un subaffitto. Con la revisione, il subaffitto non sarà più un diritto, ma una libertà che i proprietari potranno decidere di concedere o meno, quasi a piacimento.

La nuova legge prevede una restrizione della protezione degli inquilini in caso di disdetta del contratto a causa del bisogno proprio da parte del proprietario. In futuro, il bisogno proprio non dovrà più essere «urgente», com’era il caso fino ad oggi.

Attualmente, quando il proprietario di casa invoca il bisogno proprio, i tribunali fanno un bilancio degli interessi degli inquilini da una parte e dei proprietari di casa dall’altra. Con la nuova legge, prevarranno solo gli interessi dei proprietari, anche quando la situazione dell’inquilino fosse precaria. Si pensi ad esempio ad una persona anziana o a una famiglia che vive da tanto tempo in un alloggio dal quale sarebbe sfrattata. Gli inquilini erano già la parte debole del contratto di locazione. Questo ulteriore indebolimento è molto problematico.

In pratica, il bisogno proprio del proprietario è già spesso invocato come pretesto semplicemente per disfarsi di un inquilino e affittare nuovamente l’alloggio ad un prezzo più elevato. Dispensando la parte proprietaria dell’obbligo di dimostrare l’urgenza del bisogno, i rischi d’abuso da parte dei proprietari sono moltiplicati e la posizione degli inquilini nettamente indebolita.

L'attuale prassi del Tribunale federale nella valutazione di una disdetta per bisogno proprio è già piuttosto favorevole alla parte proprietaria. Con la nuova legge, il bilancio d’interessi sarebbe in futuro quasi sempre a favore dei proprietari, anche quando la situazione dell’inquilino fosse precaria (ad es., persone anziane che vivono da anni in un appartamento). Lo squilibrio di potere a discapito degli inquilini sarebbe maggiormente aggravato. Gli aumenti di pigione sarebbero più frequenti, riducendo ancora di più il numero di abitazioni accessibili. In effetti, la pratica dimostra che queste disdette vengono date a inquilini di lunga data con pigioni basse per poter rilocare le abitazioni prevedendo pigioni più alte.

La lobby immobiliare usa la sua forza politica in particolare per difendere gli interessi dei grandi gruppi immobiliari, depositando costantemente degli interventi al Parlamento per indebolire i diritti degli inquilini.

Dato che la lobby immobiliare ha deliberatamente rinunciato a trattare tutte queste iniziative in uno stesso progetto, com’è abitualmente il caso, l’ASI è costretta a opporsi separatamente ad ogni revisione di legge. Questo complica la contestazione e rende costosa la lotta contro queste rivendicazioni. Questa tattica del salame (dividere una revisione di legge in più pacchetti) fa parte del piano della lobby immobiliare.

L’obiettivo perseguito dalla lobby immobiliare è chiaro: in un primo tempo, sarà più facile per le parti proprietarie disdire un contratto di locazione e più difficile per gli inquilini di opporsi. In un secondo tempo, la lobby immobiliare vuole fare in modo che le parti proprietarie possano più facilmente locare le loro abitazioni a pigioni ancora più elevate ed aumentare così i loro redditi.

I partiti di destra appoggiano l’attacco contro gli inquilini. Numerosi parlamentari fanno parte dei consigli d’amministrazione o dei comitati d’organizzazioni a sostegno degli interessi economici di grandi gruppi immobiliari, quali la Camera ticinese dell’economia fondiaria, le diverse camere immobiliari cantonali, o i gruppi d’assicurazioni private che oggi posseggono la maggioranza dei beni in locazione. In quanto partiti maggioritari in Parlamento, questi rappresentanti costituiscono la forza politica della lobby immobiliare e difendono i loro interessi senza scrupoli.

Le revisioni del diritto di locazione auspicate dalla lobby immobiliare permetterebbero in un primo tempo ai proprietari di casa di disdire più facilmente i contratti di locazione in corso e di sfrattare gli inquilini. In un secondo tempo, gli sarà più facile chiedere pigioni più elevate per le stesse abitazioni, ed aumentare così i loro redditi. In parole semplici: prima facilitare le disdette, poi aumentare le pigioni. Tutto questo a scapito degli inquilini.

In Svizzera gli inquilini si trovano in una posizione di debolezza. Devono pagare delle pigioni molto elevate e il diritto di locazione, già piuttosto debole, è attaccato regolarmente dalla lobby immobiliare.

Ciò nonostante, gli inquilini non sono totalmente indifesi: possono far valere i loro interessi alle urne firmando il doppio referendum, votando a favore di iniziative che sostengono le rivendicazioni degli inquilini ed eleggendo parlamentari che difendono i loro interessi.

Inoltre, gli inquilini non dovrebbero esitare a far valere i loro diritti quotidianamente in caso di problemi nelle relazioni con i loro proprietari. Diventi socio dell’ASI e ottenga consigli giuridici. Qui trova l'indirizzo della sezione cantonale.

Si, ma con la revisione della legge la parte proprietaria potrebbe rifiutare il consenso a un subaffitto di una durata superiore a due anni. In questo modo, le persone che desiderano lavorare all’estero o in un altro cantone per più di 24 mesi, non avranno più la certezza di poter subaffittare il loro alloggio. I proprietari di casa potranno decidere liberamente se accettare o no che l’inquilino subaffitti una parte o tutto l’alloggio.

Inoltre, la revisione introduce nuove esigenze di forma, tipo il consenso scritto del proprietario prima del subaffitto di un bene (fino ad oggi, il consenso secondo il principio del «chi tace acconsente» era sufficiente). Esige inoltre da parte dell’inquilino che informi la parte proprietaria di ogni cambiamento riguardante il subaffitto durante tutta la sua durata (cambiamento di nomi, durata, ecc.). In caso di non rispetto di queste novità, la parte proprietaria potrà d'ora in poi disdire il contratto della persona che subaffitta il suo appartamento con effetto immediato. Così, se la persona che subaffitta non ha ottenuto il consenso scritto da parte dei proprietari o ha omesso di trasmettere alcune informazioni minori, potrebbe vedersi disdire il contratto di locazione con un periodo di preavviso di 30 giorni. Gli inquilini potrebbero quindi perdere il loro alloggio per delle semplici formalità.

Si, ma con la nuova legge, la parte proprietaria può rifiutare il consenso ad un subaffitto di durata superiore ai due anni. Così, se una studentessa effettua un Bachelor di tre anni, non avrà più la certezza di poter subaffittare la stessa stanza per l’intero periodo.

Spesso le colocazioni funzionano secondo un modello di sublocazione. Ciò significa che una persona firma il contratto e subaffitta in seguito le stanze a terzi. La revisione non fa alcuna distinzione per il subaffitto parziale. Le nuove misure restrittive si applicano quindi anche in caso di subaffitto di una stanza in una colocazione. Questo significa che alcuni studenti potrebbero dover lasciare la loro stanza entro 30 giorni se delle semplici formalità non sono state rispettate (ad es. un cambio di subaffittuario non notificato ai proprietari di casa).

Si, ma le regole del subaffitto saranno più restrittive anche nel caso di subaffitto parziale, che riguarda il subaffitto di una stanza singola e non dell’intero alloggio. Questo è molto ricorrente tra le persone anziane, che subaffittano delle stanze di un appartamento troppo grande, per avere compagnia e ridurre le spese legate ad una pigione intera. Così, una persona anziana potrebbe perdere il proprio alloggio se subaffitta una stanza senza aver espressamente ricevuto il consenso scritto dei proprietari di casa, o per altre semplici formalità.

Fino ad oggi valeva il principio secondo il quale «chi tace acconsente», il che significa che l’inquilino mandava una richiesta di subaffitto alla parte proprietaria, la quale doveva pronunciarsi entro 30 giorni. Senza risposta, l’inquilino poteva considerare la sua domanda come accettata. Con questa revisione, il consenso scritto è necessario. I proprietari potranno anche disdire i contratti dei loro inquilini in caso di subaffitto senza consenso scritto. Ancora una volta, alcuni inquilini potranno perdere il loro alloggio per delle semplici formalità.

La nuova legge non tiene conto del subaffitto dei locali commerciali, una pratica diffusa. La parte proprietaria potrà così rifiutare un subaffitto di un’attività commerciale in gestione se dura più di due anni. È difficile immaginare una durata così breve, ad esempio, per ristoranti e palestre.

Per di più, con la nuova legislazione, i proprietari di casa possono rifiutare il subaffitto e compromettere la strategia economica di un’azienda. È un ostacolo alla libertà economica, garantita dall’articolo 27 della Costituzione federale.

Attualmente, la parte proprietaria può già disdire un contratto a lungo termine se può far valere un bisogno urgente per sé, per i suoi parenti stretti o acquisiti (art. 261 al.2 let.a CO). Nella nuova legge, si rimuove il carattere urgente del bisogno della parte proprietaria sostituendolo con delle nozioni molto vaghe (bisogno importante e attuale).

Al giorno d’oggi, i tribunali procedono a un bilancio degli interessi delle parti inquiline e proprietarie quando esaminano il bisogno proprio. Con la nuova legge, questo bilancio degli interessi sarebbe sempre a favore della parte proprietaria, anche quando la situazione degli inquilini fosse precaria. Si pensi, ad esempio, a una persona anziana o a una famiglia che vive da tanto tempo nel suo alloggio, dal quale sarebbe espulsa. Dato che gli inquilini sono già la parte debole del contratto di locazione, questo deterioramento è molto problematico.

Non ci si può assicurare di questo, la legge non prevede nessun controllo successivo. Questo problema, dove la parte proprietaria non usa l’appartamento per sé anche dopo la disdetta, ma lo riloca ad un prezzo più elevato è purtroppo già cosa nota ad oggi. Spesso, i proprietari si giustificano dicendo che i familiari, ai quali era destinato inizialmente l’appartamento, sono stati costretti a trovare un altro alloggio durante la procedura di contestazione della disdetta.

La sua firma per il doppio referendum sul subaffitto e sul bisogno proprio è importante, poiché questa revisione costituisce la prima parte del piano della lobby immobiliare: prima facilitare le disdette, in seguito aumentare le pigioni.

Questi ultimi anni, la lobby immobiliare ha depositato una dozzina d’iniziative al Parlamento che mirano a deteriorare il diritto di locazione. I prossimi interventi, già in discussione al Parlamento, mirano ad aumentare ulteriormente le pigioni e a indebolire la protezione degli inquilini. Firmando questo doppio referendum, mandiamo un segnale forte alla lobby immobiliare: noi, inquilini, non ci lasceremo intimidire.

Il subaffitto è già regolamentato dalla legge, e funziona bene. Con le modifiche proposte, la parte proprietaria ha ancora più potere. Può disdire i contratti di affitto degli inquilini che non rispettano delle semplici formalità.

La disdetta del contratto invocando il bisogno proprio del proprietario è ugualmente già prevista dalla legge. Nella prassi è praticamente già a favore dei proprietari. Il criterio dell’urgenza è attualmente fissato nella legge, così che un proprietario può disdire un contratto di affitto solamente se ha una necessità concreta. La revisione elimina questo elemento, il che indebolisce la protezione degli inquilini contro le disdette e rende ancora più facile per la parte proprietaria sfrattare l’inquilino, anche in situazione di precarietà.

Questo attacco al diritto di locazione serve in primo luogo gli interessi dei gruppi immobiliari che vogliono aumentare i propri redditi. La maggior parte dei proprietari onesti ne paga il prezzo, poiché promuove una cattiva immagine delle parti proprietarie, le quali cercano solo redditi e vogliono sfrattare gli inquilini per delle futilità. I conflitti con gli inquilini potrebbero aumentare. Il clima tra gli inquilini e i proprietari potrebbe deteriorarsi. Dal nostro punto di vista, non è necessario cambiare nulla rispetto al sistema attuale.

Si, le due revisioni di legge riguardano gli inquilini commerciali. Innanzitutto, la revisione faciliterebbe la disdetta di un locale commerciale per bisogno proprio, il che non è nell’interesse degli inquilini commerciali.

D'altro canto, le aggiunte alla legge aumentano il potere contrattuale del proprietario a scapito dell’inquilino. La nuova legge favorisce una serie di motivi di rifiuto unilaterali e arbitrari, anche se in linea di principio l’inquilino ha il diritto di subaffittare.

Il rifiuto al subaffitto per motivo di durata superiore a due anni sembra troppo rigido, in particolare nel caso di locazioni commerciali. Per le persone che locano un locale commerciale, il subaffitto è spesso una possibilità per limitare i danni. Nel campo della ristorazione, numerose imprese hanno dovuto adattare le loro capacità durante la pandemia, o addirittura cessare momentaneamente la loro attività in seguito alle decisioni del Consiglio federale, ed hanno nel frattempo subaffittato tutto o una parte dei loro locali per ridurre le spese e/o sviluppare sinergie con altre aziende.